COPROPRIÉTÉ – DIVISION EN VOLUMES
Nos compétences techniques et juridiques de Géomètre-Expert nous permettent d’établir les mises en copropriété relevant de la loi du 10 juillet 1965, modifiée ou complétée, ainsi que d’établir des divisions en volumes, mieux adaptées à certains immeubles.
Vous êtes propriétaire d’un immeuble que vous souhaitez diviser dans l’espace afin de le vendre en lots (appartements, commerces, garages, caves, etc.) ? Selon l’agencement du bâtiment et selon la présence ou non de domanialité publique, la division à réaliser relève soit du régime de la copropriété, soit du régime de la division en volumes. Ces deux méthodes de découpe d’une propriété dans l’espace, sont totalement différentes et la méthode utilisée doit être étudiée au cas par cas. Chez TERRA GE, nous vous accompagnons dans votre projet de division dans l’espace, vous orientons vers le régime juridique adapté et dressons les documents nécessaires à la division.
La Copropriété
Le régime juridique de la copropriété est encadré par la loi du 10 juillet 1965 et s’applique dès lors que la propriété d’un immeuble bâti est répartie en lots appartenant à plusieurs personnes et comprenant chacun une partie privative et une quotepart de parties communes.
La partie privative est un fragment de bâtiment ou de terrain, appartenant exclusivement à un unique propriétaire (appartement, cave, garage, jardin, etc.).
Les parties communes sont les fragments de bâtiment ou de terrain affectés à l’usage ou à l’utilité de plusieurs ou de tous les copropriétaires (cage d’escalier, cour intérieure, chaufferie commune, murs bâtis, planchers, toiture, éléments structurels, etc.)
Afin de répartir entre les propriétaires le règlement des charges incombant à l’immeuble (assurance du bâtiment, taxe foncière des parties communes, frais d’entretien), chaque lot dispose donc d’une quote-part de partie commune (tantièmes), déterminée au moment de la création de la copropriété par comparaison de la valeur relative de la partie privative à la somme des valeurs de toutes les parties privatives de l’immeuble. Les critères de valorisation de ces parties sont la consistance, la superficie et la situation des lots.
Un lot de copropriété comprend donc une partie privative et une quote-part de partie commune.
« La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots, et comprenant chacun une partie privative et une quotepart de parties communes […]. »
Le rôle du géomètre-Expert dans la copropriété
Le rôle du Géomètre-Expert est de rédiger l’État Descriptif de Division (EDD) qui est le document définissant les parties privatives et les parties communes. Pour cela, il est nécessaire d’établir des plans qui serviront de support à la rédaction de l’EDD. Ces plans sont dressés à partir de mesures de l’immeuble ou à partir des plans projet pour les bâtiments en VEFA.
Une fois les parties communes et les parties privatives identifiées, nous calculons les quoteparts des parties communes afférentes à chaque partie privative et celles des charges des équipements communs.
Enfin, nous rédigeons le règlement de copropriété indiquant les règles d’usage et d’administration des parties privatives, des parties communes et des éléments d’équipements communs.
Certificat loi Carrez : La superficie des lots habitables doit être certifiée.
Vous bénéficiez alors de tous les documents pour vendre l’immeuble par lot.
Les services liés à la copropriété que nous proposons :
Mise en copropriété
Pour des immeubles existants ou en construction, nous mesurons le bâtiment, définissons les parties privatives et parties communes, calculons les quoteparts de parties communes afférant à chaque lot et rédigeons l’État Descriptif de Division et le règlement de copropriété.
Modificatifs de copropriété
Pour les immeubles déjà sous le régime de la copropriété, nous répondons à tous vos besoins de modification : division de lot, réunion de lots, aliénation de parties communes, construction nouvelle… Nous vous guidons également dans les démarches à effectuer en lien avec votre syndic.
Scissions de copropriété
Lorsque l’ensemble immobilier s’y prête par la présence de plusieurs bâtiments indépendants et la possibilité de procéder à une division en sol, il est possible de « casser » la copropriété afin de revenir à une situation juridique classique. Cette opération permet de faciliter la gestion des grands ensembles en copropriété.
Mesurages loi Carrez
La certification de la superficie « Carrez » est obligatoire pour toute vente d’un lot habitable (appartement, local commercial) relevant du régime de la copropriété (décret du 23 mai 1997). Les superficies prises en compte sont celles des planchers des locaux clos et couverts supérieures à 1.80m de haut, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
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La division en volumes
La division en volumes est une organisation spécifique de la propriété immobilière dans l’espace qui permet d’administrer certains immeubles particuliers ne rentrant pas dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965 en raison de certaines caractéristiques : présence de domanialité publique, absence de parties communes, ensembles immobiliers complexes… Dans ce régime, on assiste à une véritable division de la propriété dans l’espace en plusieurs propriétés distinctes qui peuvent être grevées de servitudes, être hypothéquées, être vendues ou faire l’objet d’un bail à construction ou d’un bail emphytéotique. Contrairement à un lot de copropriété, un volume ne comporte pas de quoteparts de parties communes.
Présence de domanialité publique
La coexistence du domaine public et de la propriété privée génère des difficultés, nées des critères de domanialité et de ses caractéristiques : un bien qui ne serait pas la propriété exclusive de la personne publique ne peut être inclus dans le domaine public (voir la délimitation). Or, le lot de copropriété comportant par définition une partie privative et une quote-part de partie commune est incompatible avec le régime de la domanialité publique. La division en volumes permet donc d’organiser des ensembles immobiliers supportant de la domanialité publique (exemple : parking privé en sous-sol, voie publique au sol et immeubles de bureaux en élévation).
Ensemble immobilier complexe sans partie commune
Un ensemble immobilier complexe (EIC) se caractérise par :
– la juxtaposition et la superposition, à l’intérieur de la même structure technique, de volumes dont chacun abrite une fonction, et un statut spécifiques.
– l’absence de parties communes entre ces volume, due à l’hétérogénéité de ces derniers,
– la construction ou la gestion par au moins deux maîtres d’ouvrage dont l’un relève de droit public.
Le régime de la division en volumes est tout particulièrement adapté à la gestion des ensembles immobiliers complexes.
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