LE BORNAGE
Le bornage qu’est-ce que c’est et à quoi ça sert?
Vous achetez, vous vendez, vous possédez un terrain ? Sachez qu’à la différence des produits de consommation courante, une propriété peut ne pas être garantie dans sa consistance, ses limites, sa superficie. Le titre de propriété qui concrétise la cession comporte, le plus souvent, une clause de non garantie qui exonère la responsabilité du vendeur.
Cette pratique, dangereuse pour l’acquéreur, peut parfois se retourner contre le vendeur à l’occasion de contentieux. Il faut en effet savoir qu’un terrain, malgré ses apparences, peut être parfaitement impropre à la destination qu’on veut lui donner ou qu’il peut être source de difficultés majeures avec les voisins, tout simplement parce que ses limites n’ont pas été préalablement définies au moyen du bornage. Cette page a donc pour but de vous mettre en garde contre des idées reçues et de vous informer sur vos droits, vos obligations et les précautions que vous devez prendre en tant que propriétaire, vendeur ou acquéreur.
Le bornage est l’opération qui a pour effet de définir juridiquement et de matérialiser sur le terrain les limites entre des propriétés privées appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents.
Il peut être amiable ou judiciaire :
Le bornage amiable est effectué à la demande de l’une ou de plusieurs parties intéressées et s’achève par un accord amiable sur la définition et la position des limites de propriété. Les repères matérialisant la limite sont implantés sur le terrain et le Géomètre-Expert dresse alors un plan de bornage ainsi qu’un procès-verbal de bornage qui sont tous deux signés par les parties. Le bornage est alors définitif.
En cas de défaillance, absence ou opposition d’une des parties, les repères sur le terrain sont retirés par le Géomètre-Expert et ce dernier rédige un procès-verbal de carence expliquant les raisons de la défaillance.
La partie qui le souhaite pourra alors invoquer une procédure de bornage judiciaire auprès du tribunal d’instance afin de fixer pour de bon la position de la limite. Dans ce cas, le juge nomme un Géomètre-Expert (également expert-judiciare) afin qu’il établisse un nouveau rapport. Le juge fixe alors la position définitive de la limite.
« Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës.
Le bornage se fait à frais communs. »
Quelques fausses idées reçues :
Ma propriété est définie sur le cadastre
Contrairement à ce que l’on entend souvent, le plan cadastral n’a pas pour vocation de garantir les informations qu’il donne et encore moins de garantir juridiquement les limites et superficies des propriétés qu’il identifie. Il n’a qu’un but purement fiscal et sert de base au calcul de l’impôt foncier.
« La base originelle du cadastre est fiscale. On ne saurait lui demander des garanties juridiques qu’il n’a pas pour mission d’assurer, que ce soit sur la position réelle des limites ou sur la superficie des parcelles. »
Mon titre de propriété est une garantie
Le titre de propriété garantit l’identification des contractants et justifie le droit de propriété ainsi que les autres droits qui y sont attachés (certaines servitudes…). En revanche, la seule référence à l’identifiant cadastral ne permet pas de garantir la consistance du bien dans ses limites et sa superficie.
Mon terrain est déjà clôturé je n'ai pas besoin de le faire borner
Pas du tout ! Il est effectivement possible que votre terrain soit déjà entièrement borné s’il est issu d’un lotissement ou d’une division réalisée par un géomètre. En revanche, ce n’est pas parce qu’il est clôturé (murs, haies, clôtures) que la position des limites et la superficie sont garanties.
Cas dans lesquels le bornage est obligatoire
Depuis la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 (JO du 14/12/00) et en vertu de l’article L115-4 du code de l’urbanisme, tout avant-contrat et contrat de vente pour l’achat d’un terrain destiné à la construction d’une maison ou d’un immeuble à usage mixte d’habitation et professionnel doit préciser si le descriptif du terrain résulte ou non d’un bornage. A défaut de cette précision dans l’acte authentique, l’acquéreur peut, dans le délai d’un mois suivant la signature de l’acte authentique, engager une action pour obtenir sa nullité.
Le bornage est alors obligatoire dans les cas suivants :
Terrain situé dans un lotissement ou dans une Zone d'aménagement concertée (ZAC)
Un bornage doit obligatoirement avoir été effectué si le terrain est situé dans un lotissement, ou est issu d’une division à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté, ou d’une opération d’aménagement foncier réalisée par une association foncière urbaine.
Division d'une unité foncière pour détachement d'un lot destiné à être bâti
Depuis 2007, et en vertu des dispositions du code de l’urbanisme, toute division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis constitue un lotissement. Ces lots doivent donc être bornés en totalité.
Bornage des aboutissants d'une limite divisoire
Les règles de l’art de l’Ordre des Géomètres-Experts imposent le bornage des extrémités de toute nouvelle limite divisoire :
« Toute limite divisoire doit faire l’objet d’une procédure de bornage, y compris en chacune de ses extrémités. »
Délibération du Conseil Supérieur du 26 mars 2013.
Cas particuliers
Alors que les cas spécifiés ci-dessus entrent dans la procédure « classique » de bornage, certaines situations sortent de ce cadre et obéissent à d’autres règles. C’est le cas, par exemple, lorsque le bien est situé dans une zone qui a fait l’objet d’un remembrement, lorsqu’on souhaite déterminer une limite entre une propriété privée et le domaine public ou lorsque l’on détache un lot à la vente déjà bâti :
Terrain situé dans une zone remembrée
La jurisprudence considère que les limites situées à l’intérieur du périmètre de remembrement sont définitives, ainsi que celles séparant la zone remembrée des parcelles exclues du remembrement. Le plan cadastral remembré « vaut alors plan de bornage » et ne peut donc être contesté. Ainsi, la remise en place de bornes de remembrement qui auraient disparu doit être entourée de toutes les précautions nécessaires.
Cour de cassation, 3eme civ., 8 juin 1983.
Délimitation propriété privée / domaine public
Par définition, la procédure de bornage ne peut être applicable pour définir une limite séparative entre une propriété privée et du domaine public. Ainsi, au droit d’une route, d’une ligne de chemin de fer, d’une rivière ou d’une école, on ne parle pas de bornage mais de délimitation. Cette procédure particulière est alors mise en œuvre par le Géomètre-Expert et fait intervenir le propriétaire privé et le gestionnaire du domaine public. A la fin de la procédure, ce dernier délivre un arrêté fixant alors la position de la limite.
Au droit d’une route on parle d’alignement.
Pour plus d’informations sur la délimitation du domaine public n’hésitez pas à consulter notre page qui y est consacrée :
Détachement d'un lot déjà bâti
Lors de la cession d’un lot bâti issu d’une division foncière, les limites périmétriques de ce lot n’ont pas nécessairement besoin de faire l’objet d’une procédure de bornage pour pouvoir passer la vente. En revanche, afin de garantir votre propriété dans sa nature, sa consistance et sa superficie, nous ne pouvons que vous encourager à enclencher une procédure de bornage malgré tout.
La procédure du bornage
Réception client et définition de la mission
Cette première rencontre est essentielle pour le Géomètre-Expert, elle lui permet de comprendre la situation technique du bien, son historique et surtout la qualité des relations entretenues avec les riverains. C’est également l’occasion de faire un rappel des devoirs et moyens auxquels nous sommes tenus ainsi que des limites de nos fonctions. Enfin c’est surtout l’occasion de répondre à toutes les questions que pourrait se poser le demandeur.
Établissement du devis
Un devis est alors établi par le Géomètre-Expert afin de définir précisément sa mission (bornage avec un seul voisin ou sur la périphérie de la propriété) et de s’engager sur le montant de ses honoraires vis à vis de son client. Bien que l’article 646 du code civil stipule que « le bornage se fait à frais communs », il arrive régulièrement qu’une seule partie décide de prendre à sa charge l’intégralité des frais. Le devis peut alors être adressé à une ou plusieurs personnes, physiques ou morales.
Convocation des riverains et collecte des différents documents
Une fois le devis signé par le client, une date de réunion contradictoire sur le terrain est fixée en accord avec le demandeur. Des convocations sont alors envoyées par courrier aux différents riverains afin de les informer de la procédure. Un délai minimum légal de 15 jours est à respecter entre la date de la convocation et la date de la réunion.
En parallèle, nous recueillons tous les documents nécessaires à la définition de la limite auprès de différents organismes et/ou de nos confrères : titres de propriétés, plans de bornage voisins, fiches hypothécaires, extrait cadastral, photographies aériennes…
Mesures préalables et analyse par le Géomètre-Expert
Entre l’envoi des convocations et la date du rendez-vous, nous intervenons sur le terrain afin de réaliser les mesures de la propriété à borner. Ces données permettent au géomètre d’analyser les éléments de possession matériels existant sur place (bornes, murs, bâtiments, clôtures, etc.). Nous dressons alors un plan d’état des lieux qui servira de support pour la suite de la procédure.
Réunion de bornage sur place
Le jour de la réunion contradictoire, le Géomètre recueille et analyse les dires des parties ainsi que les documents fournis. Chaque riverain est alors encouragé à exprimer son opinion concernant la position de la limite. Le débat contradictoire est organisé par le Géomètre-Expert qui arbitre si besoin les déclarations des parties . Dès lors que chacun s’est s’exprimé, le Géomètre-Expert propose une position de la limite en se basant sur les différents documents récoltés, sur les éléments de possession existants et sur les dires des parties. Il n’impose jamais sa décision. Seul l’accord des parties entérine la limite. Des repères (bornes) sont alors implantés afin de matérialiser la limite.
Rédaction du procès-verbal et dessin du plan de bornage
De retour au cabinet, le Géomètre-Expert rédige un procès-verbal de bornage qui contient l’identification de toutes les parties conviées, les origines de propriété, le déroulement de la réunion contradictoire et la définition des limites telles que validées oralement par les parties. Un plan de bornage permettant un repérage graphique de la limite y est annexé. Il sert à rétablir la limite si elle vient à disparaître dans le futur. Ces deux documents sont indissociables.
Recueil des signatures des riverains
Le procès-verbal et le plan de bornage ne sont opposables qu’à partir du moment où ils ont été signés par toutes les parties conviées à la procédure. Le Géomètre se charge donc de transmettre tour à tour les documents aux différents propriétaires pour signature. Un seul exemplaire circule entre tous les riverains. Cette étape du processus peut-être assez longue suivant le nombre de voisins. Afin de gagner du temps et d’éviter les navettes postales, nous sommes équipés d’un service de signature électronique. En utilisant cette méthode, chaque propriétaire reçoit un courriel contenant un lien vers la plateforme de signature sur laquelle il peut consulter les documents et les signer grâce à une authentification téléphonique.
Transmission d'une copie à chaque riverain
Une fois toutes les signatures recueillies, nous transmettons une copie des documents aux propriétaires riverains. Ces derniers doivent absolument conserver le dossier dans leurs archives. Le bornage étant validé, il est valable indéfiniment. Ainsi, si une limite vient à disparaître ou à être modifiée, seuls le procès-verbal et le plan devront être réappliqués.
Versement des données sur Géofoncier et archivage
L’Ordre des Géomètres-Experts a mis en ligne une plateforme nationale dédiée au foncier. Cette dernière est accessible sur le site www.geofoncier.fr. Afin de sauvegarder toutes les données foncières, nous sommes tenus d’alimenter cette base de données en y intégrant la position de chaque nouvelle limite ainsi qu’une copie des documents correspondants. Ces données ne restent accessibles qu’au Géomètre-Expert parent.
Cette sauvegarde de données permet de réappliquer la position des limites dans le futur.
Vous avez besoin de borner votre propriété?