DIVISER SA PROPRIÉTÉ
La division foncière :
La division foncière consiste à créer et matérialiser une nouvelle limite à l’intérieur d’une unité foncière dans le cadre d’une cession ou d’un réagencement de propriété.
Que ce soit lors d’une vente, d’une donation, d’un échange ou d’un réagencement, dès l’instant où vous souhaitez morceler votre propriété afin d’en céder une partie à un tiers, il est nécessaire de respecter la procédure de division foncière pour fixer de manière définitive la position de la nouvelle limite et pour garantir la consistance du lot détaché.
Le Géomètre-Expert est le seul professionnel habilité à réaliser cette opération. Vous conseiller et vous accompagner dans cette démarche est sa mission première.
Après avoir analysé vos besoins, il matérialise la nouvelle limite sur le terrain et dresse le plan de division et le Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DMPC), anciennement appelé Document d’Arpentage ou DA.
Vous souhaitez diviser votre propriété?
LES PRINCIPAUX TYPES DE DIVISIONS
DIVISION N'ABOUTISSANT PAS SUR DES PROPRIÉTÉS RIVERAINES
Ce sont les divisions foncières les plus simples : réagencement de la propriété, rattachement d’une bande de terrain depuis le fond voisin, détachement d’un bâtiment, etc.
DIVISION ABOUTISSANT SUR DES PROPRIÉTÉS RIVERAINES
Ce type de division représente la majeure partie des cas dans nos régions. Dès lors que la nouvelle limite aboutit sur des propriétés riveraines, il est nécessaire de convier les riverains à l’opération afin de poser la borne en limite.
DIVISION POUR DÉTACHEMENT D'UN LOT A BATIR
Lorsque la nouvelle parcelle créée a pour vocation d’être bâtie, il faudra, en plus de procéder à la division, borner la totalité du périmètre du nouveau lot. Par ailleurs, un dossier de déclaration d’urbanisme est à déposer en mairie afin de vérifier que le projet respecte les règles en vigueur.
LES DOCUMENTS LIÉS A LA DIVISION
LE PLAN DE DIVISION
Il fige la nouvelle limite créée sur une représentation de la réalité du terrain. Ce plan ne peut-être réalisé que par un Géomètre-Expert et est le seul à garantir définitivement la position de la limite.
Il comporte la position des éléments durs (bâtiments, murs, ouvrages, clôtures), la position des limites existantes, la matérialisation de la nouvelle limite et les cotations permettant son rétablissement.
En cas de disparition d’un repère, il est le seul à permettre son rétablissement.
LE DOCUMENT MODIFICATIF DU PARCELLAIRE CADASTRAL
Comme son nom l’indique, il sert uniquement à mettre à jour le plan cadastral servant de base au calcul de l’impôt foncier. Il n’a aucune valeur juridique concernant la position de la limite et la superficie de la propriété. Il se compose de deux documents :
- Un extrait de plan faisant figurer la position de la nouvelle limite en rouge,
- Le formulaire 6364N détaillant le calcul des contenances.
Ces deux documents doivent être signés par les parties concernées (vendeurs et acquéreurs).
LES TYPES DE DIVISIONS EN DÉTAIL
LA DIVISION SIMPLE
Dans le cas de division « simple », la nouvelle limite de division ne touche aucune limite de propriété riveraine. Il n’est alors pas nécessaire de convier le voisin à la procédure. La pose de repères matérialisant la limite et l’établissement de plans (plan de division + DMPC) par le Géomètre-Expert permettent de réaliser cette opération.
Attention, la nouvelle parcelle créée ne doit pas avoir pour vocation d’être bâtie, auquel cas nous vous invitons à lire le paragraphe sur le détachement d’un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.
Ce qui est nécessaire :
- Plan de division,
- DMPC,
- Études des servitudes
Ce qui n’est pas nécessaire :
- Pas de bornage contradictoire avec les voisins,
- Pas de délimitation au droit du Domaine Public,
- Pas de déclaration d’urbanisme.
LA DIVISION AVEC ABOUTISSANTS
Lorsque la nouvelle limite de division aboutit sur des propriétés riveraines, nous sommes tenus de convier les voisins à l’opération afin de fixer avec eux la position des limites, les appartenances des ouvrages et de les informer de la pose de repères au droit de leur propriété. Si le riverain est une personne privée, nous mettons en œuvre la procédure du bornage contradictoire. Si c’est une personne publique, nous mettons en œuvre la procédure de délimitation.
Encore une fois, la nouvelle parcelle créée ne doit pas avoir pour vocation d’être destinée à la construction. Dans ce cas, il est nécessaire de borner l’intégralité de son périmètre.
Ce qui est nécessaire :
- Plan de division,
- DMPC
- Études des servitudes
- Bornage / délimitation avec les riverains
Ce qui n’est pas nécessaire :
- Pas de déclaration d’urbanisme.
LA DIVISION POUR DÉTACHEMENT D’UN OU PLUSIEURS LOTS À BÂTIR
Si vous souhaitez créer un ou plusieurs lots à bâtir, vous devez garantir la totalité du périmètre du ou des lots détachés. Pour ce faire, en plus de réaliser la division foncière, nous procédons au bornage périmétrique du ou des lots détachés ainsi qu’à leur délimitation au droit du domaine public.
Par ailleurs, suivant la présence ou non d’aménagements communs aux lots (voirie, réseaux), il peut-être nécessaire d’établir un dossier d’urbanisme (Déclaration Préalable à la division ou Permis d’Aménager) qui sera instruit par la collectivité concernée.
Ce qui est nécessaire :
- Plan de division,
- DMPC
- Études des servitudes
- Bornage / délimitation avec les riverains
- Déclarations d’urbanisme.
Ce qui n’est pas nécessaire :
Vous souhaitez diviser votre propriété?
La procédure de la division foncière
Réception client et définition de la mission
Cette première rencontre permet au Géomètre-Expert de comprendre le projet du client, la raison de la division (vente, échange, donation) et le nombre de lots envisagés. Dans le cas d’une division pour vente d’un terrain à bâtir, il informe les parties des démarches urbanistiques supplémentaires à effectuer. C’est également l’occasion de faire un rappel des devoirs et moyens auxquels il est tenu ainsi que des limites de ses fonctions. Enfin c’est surtout l’occasion de répondre à toutes les questions que pourrait se poser le demandeur.
Établissement du devis
Un devis est alors établi par le Géomètre-Expert afin de définir précisément sa mission (division d’un lot de 800m² destiné à être vendu, échange entre deux propriétaires voisins, etc.) et de s’engager sur le montant de ses honoraires vis-à-vis de son client. Il n’y a pas de règle concernant la personne qui prend en charge les honoraires. Ce peut-être le vendeur, l’acquéreur ou bien les deux pour moitié, selon leur arrangement.
Collecte des différents documents
Une fois le devis signé par le client, une date de réunion contradictoire sur le terrain est fixée en accord avec le demandeur. Il est préférable que l’acquéreur soit présent le jour de l’intervention terrain.
En parallèle, nous recueillons tous les documents nécessaires à la préparation du dossier et à la création de la nouvelle limite : titre de propriété, plans de bornage voisins, fiches hypothécaires, extrait cadastral, photographies aériennes, PLU, PLUi…
Rencontre sur le terrain et matérialisation de la division
Le jour de l’intervention terrain, le Géomètre-Expert vérifie que la limite divisoire imaginée par les parties est cohérente avec l’utilisation du bien (accès, réseaux, reculs) et avec les règles de droit commun. Si la situation l’exige, il dresse la liste des servitudes (servitudes de passage, de réseaux, de surplomb) qu’il est nécessaire de créer.
Une fois la limite définie, des repères (bornes, clous, piquets) sont implantés pour matérialiser la limite sur le terrain. Ces repères sont alors mesurés afin de pouvoir être retrouvés ou rétablis en cas de disparition future.
Dessin des plans
De retour au bureau, le Géomètre-Expert dresse un plan de division de la propriété sur lequel figure la position de la nouvelle limite. Des cotes de rétablissement ainsi que les coordonnées GPS des sommets sont ajoutés au plan afin de pouvoir rétablir la limite en cas de disparition. En cas de litige, seul le plan de division fait foi.
En parallèle, le Géomètre-Expert est tenu d’informer les services du cadastre de la modification des parcelles (et donc de la base d’imposition foncière des propriétaires). Il dresse alors un Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (DMPC) qui est ensuite transmis au Cadastre. Ce plan a pour unique vocation de mettre à jour la base fiscale du cadastre et d’identifier les propriétaires de chaque parcelle. Il ne donne en aucun cas la position des limites.
En savoir plus sur le plan de division…
En savoir plus sur le DMPC…
Signature des plans par les parties
Le Géomètre se charge ensuite de transmettre le plan de division et le DMPC aux parties. Un seul exemplaire est signé par tous. Cette étape du processus peut-être assez longue suivant le nombre d’intervenants. Afin de gagner du temps et d’éviter les navettes postales, nous sommes équipés d’un service de signature électronique. En utilisant cette méthode, chaque signataire reçoit un courriel contenant un lien vers la plateforme de signature sur laquelle il peut consulter les documents et les signer grâce à une authentification téléphonique.
Numérotation des nouvelles parcelles par le Cadastre
Dès lors que les plans ont été signés par les parties, ils sont transmis au service du Cadastre afin d’y être appliqués. L’inspecteur du Cadastre vérifie la bonne application de la limite puis met à jour le plan cadastral servant de base au calcul de l’imposition foncière. Les parcelles existantes et leurs numéros (parcelles mères) sont supprimés et de nouvelles parcelles (parcelles filles) sont créées. Les nouveaux numéros sont alors transmis au Géomètre-Expert.
Le délai de la numérotation par le service du Cadastre peut varier de quelques jours à quelques semaines.
Transmission du dossier aux parties et au notaire
Une fois les nouvelles parcelles numérotées, nous transmettons une copie des documents (plan de division + DMPC) à chaque partie intervenante. Vous devez alors absolument conserver le dossier dans vos archives.
Nous adressons également tous les documents au notaire rédacteur de l’acte authentique.
Versement des données sur Géofoncier et archivage
L’Ordre des Géomètres-Experts a mis en ligne une plateforme nationale dédiée au foncier. Cette dernière est accessible sur le site www.geofoncier.fr. Afin de sauvegarder toutes les données foncières, nous sommes tenus d’alimenter cette base de données en y intégrant la position de chaque nouvelle limite ainsi qu’une copie des documents correspondants. Ces données ne restent accessibles qu’au Géomètre-Expert auteur et au Conseil Régional de l’Ordre.
Cette sauvegarde de données permet de réappliquer la position des limites dans le futur.
Vous avez besoin de diviser votre propriété?